서울 아파트 25개구 중 20곳 전고점 돌파, 구축 강세와 30대 매수 급증 배경
서울 아파트 25개 자치구 중 20곳이 이미 과거 최고가를 넘어섰습니다. 전세 주간 상승률도 0.35%로 12년 8개월 만에 최고치를 기록하며 매매와 전세가 동시에 강해지는 상황입니다. 올해 1~5월 서울 아파트를 매수한 30대는 전년 같은 기간 대비 61.5% 급증했고, 지은 지 20년이 넘은 아파트(구축)의 올해 상반기 상승률이 5.48%로 연령대별 1위를 기록했습니다. 공동주택 공시가격이 올해 9.13% 오르면서 집값 상승과 동시에 세금·건강보험료 등 보유 비용도 함께 커지는 상황입니다.
2026년 상반기 기준, 서울 아파트 평균 매매가는 16억 7,109만원으로 2021년 고점 대비 22.4% 높습니다. 25개 자치구 중 20곳이 이미 과거 최고가를 돌파한 상태이고, 전세 주간 상승률은 0.35%로 12년 8개월 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다. 집을 사려는 수요가 커지는 동시에 전세 비용 부담도 증가하는 구조입니다. 전세가 오를수록 매달 부담이 커진 세입자 일부는 "차라리 집을 사자"고 판단해 매수로 넘어옵니다. 이 흐름이 매수 수요를 추가로 만들어 다시 집값을 밀어올리는 구조로 연결됩니다.
구축이 신축보다 강해진 이유
올해 상반기 서울에서 지은 지 20년이 넘은 아파트(구축)는 5.48% 올라 연령대별 상승률 1위를 기록했습니다. 전체 거래에서 구축이 차지하는 비중도 66.3%까지 늘었습니다. 신축 분양가가 지나치게 높아지고 대출 한도가 제한되면서, 상대적으로 접근 가능한 가격대의 구축이 현실적인 선택지로 떠오른 겁니다. 재건축(낡은 아파트를 허물고 새로 짓는 것) 기대가 있는 단지는 미래 가치까지 더해지며 15억원 이하 구간과 비강남권으로 수요가 퍼지고 있습니다.
30대 매수세 급증도 같은 흐름입니다. 올해 1~5월 서울 아파트를 매수한 30대는 전년 동기 대비 61.5% 늘었습니다. 청약가점이 낮은 30대는 인기 단지 당첨 가능성이 낮습니다. 전월세 비용은 오르고 신축 분양가는 높고 대출 한도는 제한되니, 기다리기보다 대출 가능 범위 안에서 기존 주택을 매수하는 쪽으로 움직이는 것입니다.
집값 오르면 세금·건보료도 함께 오른다
국토교통부에 따르면 올해 공동주택 공시가격 상승률은 9.13%입니다. 공시가격은 정부가 재산세·종합부동산세뿐 아니라 건강보험료·기초연금 산정에도 활용하는 기준가격입니다. 집값이 올라 자산 가치는 커졌어도 공시가격이 함께 오르면 매년·매달 나가는 현금 지출도 늘어납니다. 이의신청(공시가격이 너무 높다고 이의를 제기하는 절차)은 6,066건으로 늘었지만 실제 받아들여진 건수는 121건, 수용률은 1.994%에 그쳤습니다.
반면 지방 구축 아파트는 같은 기간 0.23% 하락했습니다. 지방에서 수요가 모이는 곳은 신축·브랜드·산업단지·광역교통처럼 실질적인 일자리와 교통 호재가 있는 지역에 한정됩니다. 뉴스로 발표된 개발 호재가 실제 고용과 거주 수요로 이어지는지 여부가 핵심 변수입니다.
- 전세 0.35%가 12년 8개월만에 최고라는거 진짜 실감나더라고요 저희 내년에 갱신인데 집주인이 얼마 올릴지 벌써부터 걱정이에요 이 상태면 그냥 매수 전환 고려해야 하는건지 모르겠어요ㅠㅠ
- 30대가 61.5% 늘었다는게 정확히 어떤 기준이에요? 전체 매수자 중에 30대 비율이 61.5%라는건지 아니면 작년에 비해 30대 구매건수가 61.5% 늘었다는건지
- 구축 거래비중 66.3% ㄹㅇ 좀 놀랍네요 신축이 시장 주도하는 줄 알았는데 이미 거래의 3분의 2가 구축이라는거잖아요
- 공시가격 이의신청 수용률 1.994%... 사실상 거의 안 받아들여주는 구조죠. 특히 다주택이거나 은퇴하신 분들은 집값 올랐다고 실제 수익 실현한 것도 아닌데 건보료에 종부세까지 현금 부담만 늘어나는 상황이에요. 자산 가치는 올랐는데 현금흐름은 나빠지는 딜레마입니다.
- 저 작년 초에 비강남 구축 샀을 때 주변에서 왜 신축 안 기다리냐고 했거든요 ㅋㅋㅋ 대출 한도도 그게 한계였고 청약 당첨도 가망없어서 그냥 구축으로 방향 틀었는데 지금 보면 나름 타이밍이 맞았던 것 같아요
- 지방 구축 0.23% 하락이라는게 솔직히 체감 그 이상이에요 제 고향 동생이 분양 들어갔는데 아직도 청약 당첨자 채 못 채웠다고 하던데요 산업단지 호재라고 광고는 엄청 했는데 실제 입주 수요가 받쳐주는지는;;