상가 나올 때 원상복구 얼마나 해야 할까, 핵심 기준 정리

복구 범위는 어디까지인가요

원상복구의 기준은 입주 당시 상태입니다. 임차인이 새로 만들거나 바꾼 인테리어·시설물이 복구 대상이 되며, 들어올 때 이미 있던 것을 없애라는 요구는 원칙적으로 과도합니다.

흔한 오해가 있습니다. 계약서에 "준공 상태로 원상복구한다"는 특약이 있으면 무조건 빈 콘크리트 상태로 돌려야 한다고 생각하는 것입니다.

• 실제 법적 판단은 입주 당시 상태와 실제 사용 행태를 함께 봅니다
• '준공 상태' 문구가 있어도 과도한 요구는 다툴 여지가 있습니다
• 전 임차인에게서 권리금을 내고 인테리어를 이어받은 경우 그 상태가 기준이 됩니다

시간이 지나 낡은 건 누가 책임지나요

통상손모(시간이 지나면서 자연스럽게 낡는 것)는 임차인의 복구 의무 범위 밖입니다. 벽의 가벼운 변색, 바닥재의 경미한 마모처럼 정상적으로 사용했을 때 생기는 흔적은 건물주가 감수해야 하는 몫입니다.

반면 임차인이 직접 부착한 시설물을 뜯으며 생긴 손상, 방치로 인한 곰팡이 등 사용 방식에서 비롯된 훼손은 임차인 책임입니다.

건물주가 과도하게 요구할 때 대응 순서

보증금 반환과 원상복구는 동시이행 관계입니다. 두 의무가 같은 시점에 이행돼야 하는 관계라는 뜻으로, 건물주가 "복구 다 하면 보증금 준다"고 해도 임차인은 "보증금 받으면 복구한다"고 대응할 수 있습니다.

분쟁이 구체화되면 아래 순서로 대응합니다.

1. 건물주에게 공제 항목과 금액 근거를 서면으로 요청합니다
2. 근거가 불합리하다면 내용증명(우체국을 통해 보내는 공식 서한)으로 이의를 남깁니다
3. 합의가 어려우면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다
4. 소액 분쟁이라면 소액사건심판 절차로 법원에서 해결할 수 있습니다

퇴거를 앞두고 있다면 미리 세 가지를 챙겨두면 분쟁 예방에 효과적입니다.