비거주 1주택자 종부세 공제가 12억에서 9억으로 줄어들 수 있는 이유

이슈톡톡VIP

2026.06.30 15:31 · 조회수 91

비거주 1주택자의 종부세 공제가 12억에서 9억 원으로 줄어드는 방안이 2026년 7월 세법 개정안에서 논의 중입니다. 집에 살지 않고 전세를 놓거나 다른 곳에 거주하는 1주택자가 대상이며, 공시가(정부가 공식 책정한 부동산 가격) 30~40억 원 이상 고가 주택에는 더 높은 세율을 적용하는 방안도 함께 검토되고 있습니다. 고령·장기보유 감면(최대 80%)을 '장기거주' 요건으로 교체하는 방안까지 더해지면, 비거주 1주택자의 종부세 부담은 다주택자 수준으로 높아질 수 있습니다. 세입자를 두고 다른 곳에 사는 1주택자라면 2026년 7월 발표 내용을 반드시 확인해야 합니다.

비거주 1주택자 종부세 공제가 왜 12억에서 9억으로 줄어들 수 있나요?

종합부동산세(종부세)는 보유 부동산의 공시가 합계가 일정 기준을 넘을 때 매년 부과되는 세금입니다.

현행(2026년 기준) 기본공제액은 아래와 같습니다.

구분	기본공제액	뜻
1주택자	12억 원	공시가 12억 원 이하면 종부세 없음
다주택자	9억 원	공시가 9억 원 이하면 종부세 없음

논의 중인 방안은 비거주 1주택자의 공제를 12억에서 9억 원으로 낮추는 것입니다. 실제로 집에 사는 1주택자는 현행 12억 원 공제를 유지하고, 집을 비워두거나 다른 곳에서 사는 사람은 다주택자와 같은 9억 원을 적용받게 됩니다.

현재 1주택자가 받을 수 있는 종부세 감면 혜택에는 어떤 것이 있나요?

1주택자는 기본공제 외에 '고령 감면'과 '장기보유 감면' 두 가지를 추가로 받을 수 있습니다. 다주택자는 두 항목 모두 해당되지 않습니다.

고령 감면 — 나이가 많을수록 더 깎아줍니다 (현행 기준).

나이	감면율
만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 감면 — 오래 보유할수록 더 깎아줍니다 (현행 기준).

보유 기간	감면율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

두 감면을 합산하면 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있습니다. 고가 주택을 보유한 1주택자도 이 감면 덕분에 실제 납부 세액이 크게 줄어드는 구조입니다.

장기보유 감면이 '장기거주 감면'으로 바뀌면 달라지는 점은 무엇인가요?

현재 논의 중인 또 다른 방안은 '오래 보유(= 집을 오래 갖고 있기만 해도)'하면 주던 감면을 '오래 거주(= 직접 살아야만)'한 경우로 바꾸는 것입니다.

현행: 15년 이상 소유하기만 해도 50% 감면
검토 중: 15년 이상 직접 살아야만 감면 적용 (단순 보유만으로는 인정 안 함)

이렇게 바뀌면 전세를 놓고 다른 곳에 사는 1주택자는 장기보유 감면(최대 50%)이 사라지고, 고령 감면(최대 40%)만 받을 수 있게 됩니다. 기존 거주자에 대한 소급 적용 여부는 2026년 7월 세법 개정안 발표 후 구체적으로 확인해야 합니다.

공시가 30~40억 원 이상 비거주 1주택자는 더 높은 세율을 내게 되나요?

가장 강도 높게 거론되는 방안은 공시가 30~40억 원 이상(시가 기준으로 강남 주요 신축 아파트 수준에 해당) 비거주 1주택자에게 중과세율(= 일반 세율보다 높은 세율)을 적용하는 것입니다.

이 방안이 확정되면 비거주 상태로 고가 주택을 보유한 1주택자는 세금 부담이 사실상 다주택자와 같은 수준이 됩니다. 기준선인 공시가 30억 원이 적용될 경우 강남권 신축 대부분이 해당 범위에 들어오게 됩니다. 구체적인 세율과 기준선은 2026년 7월 세법 개정안 발표를 통해 확정될 예정이며, 아직 확정된 내용은 없습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

집에 살지 않는 1주택자라면 2026년 7월 기획재정부 세법 개정안 발표 시점에 본인 주택의 공시가와 보유 기간을 기준으로 실제 세 부담 변화를 세무사를 통해 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.