비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소 법안 내용과 양도세 영향 정리
국회에 발의된 두 법안(윤종오 의원, 최혁진 의원)은 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 혜택을 대폭 축소하는 내용을 담고 있습니다. 현행 최대 48% 공제율이 8%까지 하락할 경우 동일 조건에서 양도세가 약 3배 폭등하게 됩니다. 공정시장가액비율의 80% 이상 상향 조정도 예고되어 있어 집값이 오르지 않더라도 종합부동산세가 수백만~수천만 원 증가할 수 있습니다. 2026년 5월 11일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되어 지방소득세 포함 최고세율이 82.5%로 적용됩니다. 7월 세제개편안 확정 전 자산 유동성 점검이 필요합니다.
1. 공정시장가액비율 상향과 보유세 변화
공정시장가액비율은 종합부동산세 과세표준 산정 시 적용하는 할인율입니다. 현재 1주택자에게 적용 중인 이 비율을 80% 이상으로 상향하면 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 과세표준이 20% 이상 높아집니다.
| 구분 | 현행 | 80% 이상 상향 시 |
|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 60% 수준 | 80% 이상 |
| 강남·마용성 고가 주택 종부세 | 기준 | 수백만~수천만 원 증가 |
| 집값 변동 없이 증세 가능 여부 | 불가 | 가능 |
시행령 개정 사항이므로 국회 동의 없이 정부 결정만으로 적용이 가능합니다.
2. 국회 발의 장기보유특별공제 법안 비교
장기보유특별공제(장특공제)는 1세대 1주택자의 핵심 절세 수단입니다. 현재 국회에 다음 두 법안이 발의되어 있습니다.
| 구분 | 윤종오 의원 법안 | 최혁진 의원 법안 |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 비율 공제 전면 폐지 | 보유 기간 공제(40%) 폐지 |
| 대체 방식 | 평생 2억 원 세액공제 상한 | 실거주 기간만 인정 |
| 비거주 1주택자 영향 | 시세차익 큰 경우 세금 대폭 증가 | 실거주 기간 짧으면 공제율 급감 |
적용 사례 — 10억 원에 매입한 주택을 10년 보유 후 2년 실거주하고 매도 시
| 구분 | 현행 | 최혁진 법안 통과 시 |
|---|---|---|
| 장특공제율 | 최대 48% | 8% |
| 양도세 | 약 1억 4,000만 원 | 약 5억 2,000만 원 |
| 세 부담 변화 | 기준 | 약 3배 증가 |
3. 다주택자 양도세 중과 재개와 최고세율
2026년 5월 11일부로 4년간 유지되었던 양도세 중과 유예 조치가 종료되었습니다.
| 주택 수 | 기본 세율 가산 | 지방소득세 포함 최고세율 |
|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | 최고 72.6% |
| 3주택 이상 | +30%p | 최고 82.5% |
10억 원 시세차익에 최고세율 82.5%가 적용될 경우 납부 세금은 8억 2,500만 원에 달합니다. 이로 인해 다주택자가 매도보다 보유를 택하는 매물 잠김 현상이 발생하고 있습니다.
4. 상생임대인 제도 폐지와 전세 시장 영향
상생임대인 제도는 전월세 인상률을 5% 이내로 유지하는 집주인에게 2년 실거주 의무를 면제해 주는 제도입니다. 2026년 연말 종료 예정이며 폐지 논의가 진행 중입니다.
- 제도 폐지 시 양도세 비과세 요건 충족을 위해 집주인의 직접 실거주 필요성 증가
- 전세 유통 매물 감소 → 전세가격 상승 압력 강화
- 2026년 현재 임대차 거래 중 월세 비중: 68.3%
5. 서울 아파트 공급 현황
국토교통부 주택통계(2026년 1~4월 누적 기준) 기준 서울 아파트 준공 물량은 전년 동기 대비 47.5% 감소하였습니다. 착공 물량도 33.4% 줄어 향후 공급도 제한적입니다.
강남 반포 일부 재건축 단지의 경우 재건축초과이익환수제 부담금이 조합원 1인당 4억~7억 원으로 예고되어 있어 정비사업 진행이 지연되고 있습니다.
6. 대응 방향
비거주 1주택자·다주택자 점검 사항
- 7월 세제개편안 확정 전 보유 자산의 유동성 검토 및 유동성 데드라인 설정
- 비선호 지역 주택, 대출 이자 부담 높은 부동산 매각 여부 판단
- 양도세 중과 배제 특례 해당 여부 확인 (등록 임대주택, 지방 저가 주택 등)
- 토지거래허가구역 내 무주택자에게 매도 시 실거주 유예 특례 요건 점검
- 세무 전문가와 사전 검증 후 진행 — 특례 조항 적용 범위가 복잡하므로 개별 확인 필수
무주택 실수요자 대출 한도 참고
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 가계부채 증가율 규제 목표 | 1.5% 이내 (하반기 시행 예정) |
| 15억 원 이하 주택 최대 대출 한도 | 6억 원 |
무리한 대출을 활용한 매수보다 가용 현금 한도 기준으로 보수적인 자금 계획 수립이 권장됩니다.
7. 정리
7월 세제개편안 확정 전까지 공정시장가액비율 상향, 장특공제 축소 법안, 다주택자 중과 재개가 복합적으로 작용하여 비거주 1주택자와 다주택자의 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 보유 자산 유동성 점검과 세무 전문가 상담을 통해 개별 상황에 맞는 대응 전략을 마련하는 것이 필요합니다. 법령 변경은 시점에 따라 달라질 수 있으므로 최신 기준을 반드시 재확인하시기 바랍니다.