묵시적 갱신 세입자 해지하면 다음 세입자 복비도 집주인 부담 판결

오늘의소식

7시간 전 · 조회수 57

전월세 만기가 지났는데 집주인도 세입자도 아무 말이 없었다면 계약은 묵시적으로 갱신된 상태예요. 이때는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요.

다음 세입자를 구하는 복비는 집주인이 부담한다고 본 하급심 판결도 나와 있어요.

전월세 계약이 만기를 지났는데 집주인도 저도 아무 말이 없어서 그대로 살고 있다면 묵시적 갱신 상태예요. 법은 이런 침묵을 '같은 조건으로 2년 다시 계약한 것'으로 보는데(주택임대차보호법 제6조), 그렇다고 세입자가 2년을 꽉 채워 살아야 하는 건 아니에요.

묵시적 갱신 상태의 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 그리고 묵시적 갱신 중 적법하게 해지한 경우, 다음 세입자를 구하는 복비(중개수수료)는 집주인이 부담한다고 본 하급심 판결들도 나와 있어요.

이 두 가지는 모두 주택임대차보호법 제6조의2가 세입자에게 준 해지권에서 출발해요.

받은 날부터 3개월, 보낸 날이 아니에요

법이 세는 출발점은 세입자가 통보를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날이에요. 예를 들어 집주인이 3월 10일에 통보를 받았다면 3개월이 지나는 시점은 6월 10일 무렵이에요. 그날이 지나야 계약이 끝나고 보증금 반환 시기도 그때를 기준으로 맞춰져요.

문자를 오늘 보냈더라도 집주인이 며칠 뒤에 읽거나 늦게 답장하면 종료일이 그만큼 밀릴 수 있다는 뜻이에요.

또 하나 짚어 둘 것은 3개월 동안은 계약이 살아 있다는 점이에요. 이사를 먼저 가더라도 효력이 생기기 전까지는 월세 부담이 남을 수 있어요. 그래서 이사 날짜는 3개월에 며칠 여유를 더해 잡는 편이 안전해요.

묵시적 갱신 해지에서 가장 많이 다투는 게 바로 다음 세입자를 구하는 복비를 누가 내느냐예요. 결론부터 말하면 묵시적 갱신 중에 적법하게 해지했다면 다음 세입자를 구하는 복비는 집주인이 부담한다고 본 하급심 판결들이 있어요.

새 계약의 당사자는 나가는 세입자가 아니라 집주인과 새 세입자이기 때문이에요. 공인중개사법 제32조도 중개보수를 중개의뢰인에게서 받는다고 정하고 있어요.

구체적으로 수원지방법원 2024가단565083 판결은 세입자에게 복비를 떠넘기는 약정을 무효로 보았어요. 세입자의 해지권을 제한해 주택임대차보호법 제10조에 어긋난다는 이유였어요.

서울서부지방법원 2023가단202573 판결도 복비 특약은 적법한 해지에는 적용할 수 없다고 판단했어요. 다만 두 판결 모두 대법원 판례가 아닌 하급심이라 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어요.

계약서 특약으로 '중도 퇴거 시 복비는 세입자 부담'이라고 적혀 있어도 묵시적 갱신 뒤의 적법한 해지에는 적용할 수 없다고 본 것이에요. 그러니 집주인이 복비를 요구한다면 바로 응하기보다 근거부터 물어보는 것이 순서예요.

날짜가 핵심이라 통보는 '받았다'가 증명되는 방법으로 남겨야 해요. 법이 통지 형식을 따로 정하지 않아서 문자나 메신저, 전화도 통지가 될 수는 있는데, 전화로만 말하면 집주인이 부인할 때 증명이 어려워요.

문자메시지나 카카오톡처럼 상대방의 답장이나 읽음 표시가 남는 수단을 기본으로 쓰고, 반응이 없으면 우체국 내용증명을 함께 보내 받은 날을 분명히 해 두는 편이 안전해요.

통보 내용은 복잡할 필요 없어요. 해지 의사, 계약 주소, 보증금 반환 요청 정도를 간단히 적어 두면 충분해요. 묵시적 갱신 상태의 해지권은 주택임대차보호법 제6조의2가 임차인에게만 준 권리라, 집주인은 이 조항으로 세입자에게 해지 통지를 할 수 없어요.