등기부등본 확인해도 보증금 날리는 이유, 을구 3가지 확인법

표제부·갑구·을구, 각각 뭘 보는 건가요?

등기사항전부증명서는 세 파트로 나뉩니다.

계약서의 임대인 이름과 갑구의 소유자가 다르면 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

집이 깨끗하면 안전한 거 아닌가요?

집의 겉모습과 집주인의 빚은 아무 관계가 없습니다. 신축이어도, 엘리베이터가 새것이어도 을구에 은행 대출이 수억 원 잡혀 있을 수 있습니다.

집이 경매로 넘어가면 먼저 등기한 권리자 순서대로 돈을 배당받습니다. 세입자 보증금은 그 뒤 남은 금액에서만 돌아옵니다.

을구에서 딱 3가지만 확인하세요

① 어떤 권리인가요? — 등기 목적

을구에는 근저당권(은행이 집을 담보로 잡은 권리), 저당권, 전세권, 지상권 등이 기록됩니다. 전세 계약 전에는 근저당권 설정 여부를 가장 먼저 확인합니다.

② 언제 설정됐나요? — 접수 일자

먼저 등기한 권리자가 우선 보호받습니다. 은행 근저당권의 접수일이 내 전입신고·확정일자보다 앞서 있으면, 경매 시 보증금이 뒤로 밀릴 수 있습니다.

③ 얼마까지 담보가 잡혔나요? — 채권최고액

등기부에 적힌 금액은 실제 대출금이 아닙니다. 은행이 만약을 대비해 잡아 두는 최대 금액인 채권최고액이 표기됩니다. 이 금액과 전세 보증금을 더했을 때 집값을 크게 초과하면 위험 신호입니다.

2026년 현재 기준으로, 전세 계약 전에는 공인중개사와 함께 을구를 확인하고 직접 등기부등본을 열람해 세 가지를 체크하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.