다주택자 양도세 중과 주택수 계산과 절세 전략 Q&A 정리
2026년 5월 10일 조정 대상 지역 내 다주택자 양도세 중과가 시행되었습니다. 잔금 처리 시점 하루 차이로 세금이 24억 원 이상 달라지는 사례가 발생할 정도로 파급력이 큽니다. 중과가 적용되면 최고 세율 82.5%에 더해 장기보유특별공제도 배제되어 보유 기간과 무관하게 세 부담이 급증합니다. 임대주택·조합원 입주권·분양권까지 주택수에 포함되므로 계약 전 세대 전체 주택수 확인이 필수입니다.
1. 다주택자 양도세 중과 Q&A
Q1. 주택수 계산 시 임대주택·분양권은 포함되나요?
임대주택, 조합원 입주권, 분양권을 포함해 일반적으로 알려진 대부분의 주택이 포함됩니다. 비과세 판단 시 제외되는 항목도 중과 판단 시에는 포함됩니다. 다만 아래 4가지는 법에서 주택수 산정에서 제외합니다.
| 예외 주택 유형 | 조건 |
|---|---|
| 지방 소재 저가 주택 | 3억 원 미만 |
| 소형 신축 주택 | 지방 소재 |
| 지방 미분양 주택 | — |
| 인구 감소 지역 주택 | — |
Q2. 조정 대상 지역 밖 주택도 중과가 적용되나요?
중과는 조정 대상 지역 내 거래에만 적용됩니다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 지정되었습니다. 다주택자라도 이 지역 밖 주택을 처분할 경우 중과가 적용되지 않습니다.
Q3. 오래 보유하면 장기보유특별공제로 세 부담이 줄어드나요?
중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 세율 중과(최고 82.5%)에 더해 공제 혜택도 받지 못해 세 부담이 2~3배 이상 커집니다. 차익 대부분이 세금으로 납부되는 상황이 발생할 수 있습니다.
2. 주택수를 줄이는 절세 전략
중과를 피하는 핵심은 보유 주택수를 줄이는 방향으로 설계하는 것입니다.
- 별도 세대 분리
- 별도 세대원에게 주택 증여
- 노후 주택 건물 멸실
- 토지와 건물 분리 후 건물만 이전
주의사항: 세대 구성원의 청약 당첨 여부, 시골 저가 주택, 업무용으로 임대했으나 거주용으로 전환된 오피스텔 등이 예상치 못하게 주택수에 포함될 수 있으므로 계약 전 세대 구성과 보유 주택을 반드시 전수 확인해야 합니다.
3. 정리
5월 12일 발표에 따라 비거주 1주택자는 2026년 연말까지 계약 시 중과를 일시적으로 유예받을 수 있습니다. 정책 변화가 빈번하므로 처분·계약 전 반드시 세무 전문가와 중과 대상 여부를 확인하는 것이 중요합니다.