다주택자 양도세 중과 적용 기준과 A·B·C 그룹별 절세 대응 방법

1. 중과 재개 시 세금이 얼마나 달라지나

양도차익 10억 원, 보유 기간 15년인 조정대상지역 내 주택을 예시로 보면 세금 차이가 명확해집니다.

중과 적용 시 지방소득세를 포함한 최고 세율은 2주택자 71.5%, 3주택 이상 82.5%이며, 보유 기간과 무관하게 장기보유특별공제는 0%로 귀결됩니다. 세금 차이는 최소 3억 원에서 최대 4억 원 이상에 달합니다.

2026년 2월 12일 정부 발표에 따른 보완 대책으로, 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 내 양도하면 중과가 배제됩니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 같은 조건에서 6개월 내 양도하면 중과 배제를 받을 수 있습니다.

2. 중과 여부 판단 3단계와 주택수 산정 기준

중과 적용 여부는 아래 3단계로 순차적으로 판단합니다.

1단계 — 양도 주택이 조정대상지역인지 확인

2025년 10월 16일부터 조정대상지역이 기존 강남·서초·송파·용산 4개 구에서 서울 전체 및 경기도 12개 지역으로 확대되었습니다. 취득 당시가 아닌 양도 당시 지정 여부로 판단합니다.

2단계 — 세대 기준 주택수 파악

양도세 중과에서는 입주권·분양권·주거용 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 주택수 산정 지역 기준은 아래와 같습니다.

이 기준에 따라 서울 주택 1채와 창원 기준시가 2억 원 주택 10채를 보유한 경우에도 양도세 중과 판단 시 세대 주택수는 1채로 산정되어 중과가 적용되지 않습니다. 정확한 주택수 파악 없이 5월 9일 전 급매를 결정하면 불필요한 손실이 발생할 수 있습니다.

3단계 — 중과 배제 주택 해당 여부 확인

소득세법 시행령에 열거된 중과 배제 주택에는 ▲지방 기준시가 3억 원 이하 주택 ▲장기 임대 주택 ▲상속받은 지 5년 이내 주택 등이 있습니다. 단, 중과 배제 주택이 반드시 주택수에서도 제외되는 것은 아닙니다. 예를 들어 상속받은 지 5년 이내 주택은 주택수에는 포함되지만, 해당 주택 양도 시에는 중과세 적용이 배제됩니다. 두 기준을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

3. 보유 주택 A·B·C 그룹별 대응 전략

보유 주택을 세 그룹으로 분류하면 전략 방향이 달라집니다.

B그룹에 해당하는 지방 기준시가 3억 원 이상 주택은 자체 양도 시 중과가 되지 않더라도 수도권 주택 양도 시 중과 대상으로 만드는 역할을 합니다. B그룹을 먼저 정리해 주택수가 3채에서 2채, 또는 2채에서 1채로 줄어든다면 5월 9일 이후에도 여유를 갖고 처분 계획을 세울 수 있습니다.

A그룹에 속한 주택은 5월 9일 이전과 이후의 총 양도세액, 증여세액, 취득세액을 비교해 양도·증여·보유 중 유리한 방향을 결정해야 합니다.

4. 실무에서 놓치기 쉬운 주의사항

합산과세: 한 해에 여러 채를 양도하면 양도소득이 합산되어 세율 구간이 높아집니다. 분산 매도가 가능하다면 연도를 나눠 처분하는 방식이 유리할 수 있습니다.

이월과세: 배우자·자녀에게 증여 후 10년 이내 양도하면 취득가액을 증여자의 원래 취득가액으로 재산정합니다. 증여로 절세를 기대했다가 더 큰 세금이 발생하는 사례가 적지 않습니다. 자녀가 실질적으로 세대를 분리한 경우에는 별도 세대로 주택수를 산정하므로 이 경우와 구별해서 판단해야 합니다.

소수 지분: 소수 지분으로 보유한 주택도 주택수 산정에 포함되므로 실익이 없다면 빠른 시일 내에 처분 여부를 검토하는 것이 유리합니다.