계약서 특약 있어도 보일러 교체비는 집주인 몫입니다
민법 제623조에 따라 집주인은 난방·온수 설비를 유지할 의무를 집니다. 계약서에 '수리는 세입자 부담' 특약이 있어도 보일러 교체 같은 대규모 수선은 집주인이 부담해야 한다는 것이 대법원 판례(94다34692)입니다.
세입자가 급한 상황에서 먼저 수리했다면 영수증으로 비용 상환을 청구할 수 있습니다.
11월에 접어들며 본격적인 난방 시즌이 시작되면 그동안 쉬고 있던 보일러가 다시 돌아가면서 고장이 가장 많이 발생합니다.
보일러가 멈추면 세입자와 집주인 사이에서 수리비 부담을 두고 다툼이 생기기 쉬운데, 계약서에 어떤 문구가 적혀 있는지와 상관없이 법이 정한 기준은 비교적 분명합니다.
민법 제623조는 임대인의 의무로 "목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정하고 있습니다.
여기서 말하는 목적물에는 집 자체뿐 아니라 난방과 온수를 공급하는 보일러처럼 거주에 꼭 필요한 기본 설비가 포함된다는 해석이 일반적입니다. 세입자의 과실이 없는 자연적 노후화나 부품 수명으로 인한 고장이라면 수리 책임은 원칙적으로 집주인에게 돌아갑니다.
계약서 특약이 있어도 보일러 교체는 집주인 부담
실무에서는 전월세 계약서에 "수선은 임차인이 부담한다"는 특약이 들어가는 경우가 많습니다. 하지만 대법원은 이 특약의 효력에 뚜렷한 한계를 그어 두고 있습니다.
대법원 94다34692 판결은 수선 의무를 면제하는 특약이 있어도 그 효력은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에만 미친다고 봤습니다. 보일러 교체, 누수 보수, 외벽 균열 보수 같은 대규모 수선은 특약이 있더라도 여전히 집주인이 부담해야 합니다.
위키트리 보도에서도 "보일러는 소모품이 아니기 때문에 교체가 필요한 경우라도 비용은 집주인이 부담한다"며 "계약서에 경미한 수선 비용을 임차인이 부담한다는 조항이 있더라도, 보일러는 이 조항의 적용 대상이 아니다"라고 정리한 바 있습니다.
민법 제654조가 임차인에게 지우는 경미한 수선은 전구 교체나 수도배관의 아주 작은 부속품 교체 정도가 기준이며, 전문 기술이 필요하고 주거 기능의 핵심인 보일러 설비는 여기에 해당하지 않는다는 뜻입니다.
세입자가 먼저 수리했다면 영수증으로 청구
겨울철 보일러가 갑자기 멈추면 집주인의 연락을 기다리기 어려워 세입자가 먼저 수리 기사를 부르는 경우가 많습니다. 이때도 원칙은 같습니다. 세입자가 긴급하게 수리한 뒤 영수증을 집주인에게 전달하면 집주인이 비용을 돌려주는 방식으로 정산하는 것이 일반적입니다.
민법 제626조는 필요비 상환 청구권을 규정하고 있어, 세입자가 보존을 위해 쓴 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 수리 전에 문자나 통화 기록 등으로 상황을 알렸다는 근거를 남기고, 수리 영수증과 견적서를 함께 보관해 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
입주 전부터 있던 하자도 집주인 책임으로 보기 때문에, 입주 시 보일러 상태를 사진으로 남겨 두는 것도 좋은 방법입니다.
수리를 거부당하면 활용할 수 있는 창구
집주인이 수선 의무를 이행하지 않으면 세입자는 민법 제627조에 따라 수리가 끝날 때까지 월세 전부 또는 일부 지급을 거절할 수 있습니다. 거주가 완전히 불가능한 경우는 전액을, 일부 불편한 경우는 그 비율만큼 거절할 수 있다는 것이 법원의 해석입니다.
세입자가 혼자 판단하기 어렵거나 집주인과의 다툼이 길어질 때는 대한법률구조공단에 국번 없이 132로 전화해 무료 상담을 받을 수 있습니다. 보증금과 수리비가 얽힌 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 활용하는 방법도 있습니다.
수리 요청은 가급적 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 하고, 요청 일자와 집주인의 응답을 함께 보관해 두면 추후 조정이나 소송 단계에서 유리합니다.